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    一方擅自转让夫妻共有房屋的,合同是否有效?

    作者:常州合同纠纷律师 发布于:2019/7/25 14:23:35 

    案件简介:夫妻婚后买房,登记在一方名下后,其擅自将房屋出售给第三人,后另一方主张合同无效。

    冯某与徐某2001年登记结婚,婚后买房,登记在冯某名下,房屋由冯某及其家人占有和使用。2016年1月21日,在满懿公司的居间服务下,冯某将房屋出卖给赵某某并签订房屋买卖合同与补充协议。2016年1月21日,赵某某向冯某支付定金4万元。2016年6月27日,冯某将涉诉房屋的产权证书和契税发票交给满懿公司的职员张某,由其办理房屋过户登记的预约手续。后徐某以第三人身份申请参加诉讼,认为冯某出卖房屋其不知情,冯某属于无权处分夫妻共有房屋,因此主张涉诉买卖合同无效。

    (案例索引:(2017)京03民终4539号)

    裁判结果:合同有效,夫妻另一方不得以不知情为由对抗善意第三人。

    冯某与赵某某所签房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效。然而该房属于二人的夫妻共同财产,徐某对涉案房屋理应享有相应权益。但因冯某与徐某系夫妻关系,对于冯某出卖房屋一事,徐某应当知情,赵某某也有理由相信冯某对出卖房屋有处分权,因此徐某不得以不知情对抗善意第三人赵某某。

    律师说法:夫妻一方无权处分的合同效力及履行问题。

    在上述案件中,争议的焦点在于房屋买卖合同的效力及如何履行的问题。依据最高人民法院出台的《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定,若买卖合同无其他效力瑕疵,因无权处分订立的买卖合同有效。即无权处分不影响合同的效力。在本案中,冯某未经过第三人徐某的同意而订立买卖合同,系无权处分行为,但徐某在该房屋买卖合同无其他效力瑕疵的情况下,以无权处分来主张合同效力问题,法院应当不予支持。因此房屋买卖合同是有效的。而房屋买卖合同能否履行呢,夫妻共同财产系由夫妻共同共有的,在处分夫妻共同财产时应当由夫妻双方同意后才能处分。但《婚姻法解释(一)》第17条规定:他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在本案中,涉案房屋虽登记在冯某名下,但系冯某与徐某婚姻关系存续期间取得,属于二人的夫妻共同财产,徐某对涉案房屋理应享有相应权益。但从时间上来看,从合同签订至赵某某起诉有半年多之久,出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定,徐某与冯某系夫妻关系,对于冯某出卖房屋一事,徐某应当对此知情,赵某某也有理由相信冯某对出卖房屋有处分权,徐某不得以其不知情为由对抗善意第三人赵某某。因此冯某与徐某应当按约定履行合同义务,办理过户手续。


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